Vous louez une boutique à Sandaga ou à Thiès, ou vous rachetez le commerce d'un cédant : dans les deux cas, le contrat doit être enregistré auprès de l'administration fiscale, et ce n'est pas gratuit. Les droits se calculent différemment selon qu'il s'agit d'un simple bail ou d'une cession de fonds de commerce, et les délais courent dès la signature.
Les repères ci-dessous viennent du Code général des impôts annoté de janvier 2025. Ils ne remplacent pas l'avis d'un notaire, surtout si le montant en jeu est élevé, et les lois de finances récentes ont pu ajuster un détail.
Le bail : 2 % des loyers et des charges
Un bail d'immeuble de durée limitée est enregistré au taux de 2 % (article 472). La base est le prix du loyer augmenté des charges imposées au locataire (article 468). Pour un bail à vie ou de durée illimitée, le taux est de 5 %, calculé sur un capital égal à dix fois (bail à vie) ou vingt fois (durée illimitée) le loyer et les charges annuels.
Le paiement est fractionné d'office par période de trois ans (article 510). À l'enregistrement, vous réglez le droit de la première période ; les suivantes se paient dans le mois du début de chaque nouvelle période, à la diligence du propriétaire ou du locataire. Pour une location de moins d'un an non renouvelable, le droit est perçu sur toute la durée.
Illustration : un bail de trois ans à 300 000 FCFA par mois, charges comprises, représente 10,8 millions de FCFA ; le droit de 2 % s'élève à 216 000 FCFA, payés à l'enregistrement.
Qui paie ? Le CGI met les droits à la charge de la partie à laquelle l'acte profite, et les parties sont solidaires vis-à-vis du Trésor (articles 462 et 463). Le contrat précise souvent le partage : relisez cette clause avant de signer. Notre guide pour louer un local commercial à Dakar liste les autres coûts d'entrée à budgéter.
Fonds de commerce et droit au bail : 5 % du prix
La cession d'un fonds de commerce ou d'une clientèle est enregistrée à 5 % (article 472). Le droit est perçu sur le prix de vente de l'achalandage, de la cession du droit au bail et des objets mobiliers ou autres éléments qui servent à l'exploitation (article 468). Une cession de droit au bail, de pas-de-porte ou d'indemnité de départ est taxée au même taux, sur la somme stipulée ou sur la valeur vénale réelle du droit cédé.
Acte | Taux ou droit | Base de calcul |
|---|---|---|
Bail d'immeuble de durée limitée | 2 % | Loyers et charges de la durée du bail |
Bail à vie ou de durée illimitée | 5 % | 10 ou 20 fois le loyer et les charges annuels |
Cession de fonds de commerce ou de clientèle | 5 % | Prix de vente (achalandage, droit au bail, matériel) |
Cession de droit au bail ou pas-de-porte | 5 % | Somme stipulée ou valeur vénale du droit |
Résiliation de bail | 5 000 FCFA | Droit fixe (article 471) |
Deux points d'attention. L'acte de sous-bail ou de cession de bail doit reproduire littéralement la mention d'enregistrement du bail cédé (article 496). Et chaque partie à une cession de fonds ou de droit au bail doit certifier que le prix indiqué est l'intégralité du prix convenu (article 470). Avant de racheter un commerce, vérifiez que l'entreprise existe vraiment : NINEA, RCCM, quitus fiscal.
Délais et sanctions
- Bail écrit ou cession de fonds : enregistrement dans le mois de la date de l'acte ou de l'entrée en possession (article 464).
- Location sans écrit : à défaut de convention écrite, la mutation de jouissance d'un immeuble est déclarée dans les vingt premiers jours de janvier, avril, juillet ou octobre (article 464). En cas de doute sur votre situation, interrogez le bureau de l'enregistrement.
- Retard : intérêt de 5 % sur le solde impayé, puis 0,5 % par mois supplémentaire (article 665).
Le propriétaire qui loue doit aussi penser à ses propres impôts : notre guide de la contribution globale foncière détaille l'impôt simplifié du bailleur.
Questions fréquentes
Qui doit faire enregistrer le bail : le propriétaire ou le locataire ?
Pour un acte sous seing privé, ce sont les parties qui acquittent les droits (article 461), et elles sont solidaires vis-à-vis du Trésor. En pratique, le bail précise souvent qui avance les frais ; si un notaire rédige l'acte, il se charge de l'enregistrement.
Que coûte l'enregistrement d'un bail de cinq ans à 200 000 FCFA par mois ?
Les loyers sur cinq ans totalisent 12 millions de FCFA, soit un droit de 2 % de 240 000 FCFA au total. Il est fractionné par période de trois ans : 144 000 FCFA à l'enregistrement (36 mois), puis 96 000 FCFA dans le mois du début de la quatrième année (24 mois), au tarif alors en vigueur.
Faut-il enregistrer la résiliation d'un bail ?
Les résiliations de baux relèvent d'un droit fixe de 5 000 FCFA (article 471). Le bureau de l'enregistrement ou le notaire vous indiquera le délai applicable à votre cas.
En résumé : 2 % pour un bail limité, 5 % pour un fonds de commerce ou un droit au bail, un mois pour enregistrer, et un calcul à valider avec un notaire. Vous tenez une boutique, un atelier ou un commerce de quartier à Dakar, Thiès ou Kaolack ? Faites-vous connaître de vos clients, retrouvez les commerces et boutiques référencés et créez votre fiche gratuite.
