Vous avez trouvé un acquéreur pour votre terrain ou votre maison : avant de fixer le prix net que vous voulez toucher, il faut connaître deux prélèvements. L'acheteur règle les droits d'enregistrement ; vous, le vendeur, devez acquitter une taxe sur la plus-value, et c'est elle qui surprend le plus souvent.
Voici ce que prévoit le Code général des impôts annoté de janvier 2025 sur la vente d'un immeuble : taux, base de calcul, délais et sanctions. Les lois de finances plus récentes ont pu modifier un détail : le notaire qui rédige l'acte fera le calcul définitif.
Les droits d'enregistrement : à la charge de l'acheteur
La vente d'un immeuble, terrain, maison ou appartement, est enregistrée au taux de 5 % de sa valeur (article 472). Le CGI précise que les droits des actes qui transmettent la propriété sont supportés par les nouveaux possesseurs, donc par l'acquéreur (article 463).
Opération | Taux | Référence |
|---|---|---|
Vente d'un immeuble ou d'un droit immobilier | 5 % | article 472 |
Cession d'un terrain domanial à usage d'habitation | 3 % | article 472 |
Échange d'immeubles | 3 % | article 472 |
Logement vendu par un opérateur agréé de l'habitat social | 1 % | article 472 |
L'acte notarié doit être enregistré dans les dix jours de sa date ; une vente sous seing privé, dans le mois (article 464). Les droits sont payés avant la formalité (article 460). Chaque partie doit enfin terminer l'acte par une mention affirmant qu'il exprime l'intégralité du prix convenu (article 470) : minorer le prix expose à des sanctions.
La taxe de plus-value immobilière : à la charge du vendeur
Quand vous revendez plus cher que vous n'avez payé, la plus-value est taxée : 15 % pour les terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis, 10 % dans tous les autres cas (article 556). Elle est due par celui qui bénéficie de la plus-value, nonobstant toute convention contraire, et payée au moment de l'enregistrement de l'acte ; sans paiement, l'enregistrement est refusé (article 559).
La plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition. Le CGI précise ce qui entre dans le calcul :
- Valeur d'acquisition : le prix payé, auquel s'ajoutent des frais d'acte et de titre fixés forfaitairement à 20 % du prix (article 557). Pour un bien reçu gratuitement, la valeur retenue est la valeur vénale au jour de la mutation (article 556).
- Dépenses d'amélioration : constructions et travaux permanents financés par le vendeur, et commissions versées aux intermédiaires de la cession (article 558). Gardez les justificatifs ; à défaut, une évaluation à dire d'expert est possible (article 561).
- Réévaluation : l'acquisition et les dépenses sont revalorisées par des coefficients fixés par arrêté du ministre des Finances, selon le temps écoulé (article 558).
Exemple chiffré, hors coefficients : un terrain nu acheté 20 millions de FCFA et revendu 50 millions. La valeur d'acquisition retenue est de 24 millions (20 millions plus 20 %), soit une plus-value d'environ 26 millions et une taxe de 15 %, près de 3,9 millions de FCFA. Les coefficients de réévaluation viendraient réduire ce montant.
Une valeur d'acquisition reconnue fausse entraîne une pénalité égale à 50 % de la taxe (article 566), et tout retard d'enregistrement ajoute un intérêt de 5 %, puis 0,5 % par mois supplémentaire (article 665).
Préparer la vente : documents et bons réflexes
- Rassembler les titres : titre foncier, bail ou délibération, et l'acte d'achat qui prouve la valeur d'acquisition. Notre guide pour acheter un terrain détaille ces documents, et le NICAD identifie la parcelle.
- Réunir les justificatifs : factures de travaux et commissions d'agence payées réduisent la plus-value imposable.
- Régler la succession d'abord : pour un bien reçu d'un parent, l'acquéreur ne peut payer son prix sans le certificat de l'inspecteur de l'enregistrement attestant que les droits de mutation par décès sont acquittés. Voir notre guide sur la succession au Sénégal.
- Passer par un notaire : il calcule les droits et la taxe, et il est tenu pour responsable du paiement de la taxe de plus-value (article 564).
Questions fréquentes
Qui paie la taxe de plus-value : l'acheteur ou le vendeur ?
Le vendeur : la taxe est due par celui qui bénéficie de la plus-value, même si le contrat prévoit autre chose (article 559). L'acheteur supporte, lui, les droits d'enregistrement de 5 %.
Faut-il payer la taxe en cas de vente à perte ?
La taxe porte sur la plus-value, c'est-à-dire sur l'écart entre le prix de vente et la valeur d'acquisition (article 556). Sans écart positif, il n'y a rien à taxer selon le texte ; faites tout de même établir le calcul par le notaire, car les frais forfaitaires et les coefficients jouent sur le résultat.
La vente de la résidence principale est-elle exonérée ?
Dans le CGI annoté de janvier 2025, l'article 562 n'exonère que les cessions d'immeubles de l'État, des établissements publics administratifs, de certaines sociétés d'habitat à capitaux publics et des collectivités. Aucune exonération pour la résidence principale n'y figure : vérifiez auprès de la DGID ou du notaire si une mesure plus récente s'applique.
En résumé : 5 % d'enregistrement pour l'acheteur, 10 % ou 15 % de taxe de plus-value pour le vendeur, et un notaire pour sécuriser le calcul. Vous êtes agence immobilière ou promoteur à Dakar, Thiès ou Mbour ? Faites-vous trouver par les propriétaires qui vendent et créez votre fiche gratuite.
