Vous possédez une maison, un immeuble ou un local au Sénégal ? Chaque année, avant le 31 janvier, le propriétaire d'un bien bâti doit déposer une déclaration au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble. C'est sur elle que repose la contribution foncière des propriétés bâties (CFPB), un impôt local au taux de 5 % de la valeur locative, perçu au profit des collectivités territoriales.
Qui paie, sur quelle base, quelles exonérations (la résidence principale en tête) et que faire pour une construction neuve ou un logement vide ? Voici ce que prévoit le Code général des impôts annoté de janvier 2025, complété par le calendrier des déclarations de la DGID. Pour votre cas, le centre des services fiscaux reste le seul interlocuteur qui tranche.
Qui paie la CFPB, et sur quelle base ?
La CFPB frappe les propriétés bâties : maisons, usines, immeubles construits en maçonnerie, fer ou bois et fixés au sol à perpétuelle demeure, avec leur sol et leurs dépendances immédiates (articles 283 et 284). Elle est due pour l'année entière par le propriétaire ou le superficiaire au 1er janvier (article 292). Dans certains cas, l'impôt est dû par l'usufruitier, l'emphytéote, le crédit-preneur ou le bénéficiaire d'une location-vente.
L'assiette est la valeur locative annuelle : le prix que le propriétaire pourrait retirer de son bien en le louant (article 291). Elle est déterminée par la méthode cadastrale, et pour l'habitation par une « méthode cadastrale simplifiée » fondée sur la surface bâtie (décret 2020-765). Pour les locaux d'entreprise inscrits à l'actif du bilan, elle vaut 7 % du prix de revient. Le taux est de 5 % (article 294).
Exemple : un immeuble loué dont la valeur locative annuelle est de 6 000 000 FCFA supporte une CFPB de 300 000 FCFA (5 %). C'est un ordre de grandeur : l'administration fixe elle-même la valeur locative, et le montant figure sur l'avis d'imposition.
Exonérations et cas particuliers
- Résidence principale du propriétaire : exonération pour la partie de la valeur locative qui ne dépasse pas 1 500 000 FCFA, pour un seul immeuble (article 285). Avec une valeur locative de 6 000 000 FCFA, la base taxable serait de 4 500 000 FCFA, soit 225 000 FCFA d'impôt.
- Pensionné : exonération de la résidence principale si ses revenus nets globaux de l'année précédente n'excèdent pas 1 800 000 FCFA (article 285).
- Construction neuve : pas d'imposition avant la sixième année suivant l'achèvement, sauf pour les bâtiments à usage industriel ou commercial, taxés dès le 1er janvier suivant leur affectation ; en usage mixte, seule la partie habitation est concernée (article 287). Il faut déclarer les travaux par écrit dans les quatre mois de leur ouverture (article 288).
- Logement ou local vacant : décharge ou réduction possible si la vacance, indépendante de la volonté du propriétaire, dure six mois consécutifs et a été déclarée le premier jour du mois suivant son début (article 295).
- Autres cas : édifices du culte, écoles non productives de revenus, immeubles de l'État affectés à un service public, cases en paille (article 285).
Deux précisions utiles : les propriétaires qui ont opté pour la contribution globale foncière ne paient pas la CFPB à part, car la CGF la représente (article 74), comme l'explique notre guide de la CGF. Et les locaux professionnels inscrits au bilan d'une entreprise soumise à la contribution économique locale sont exonérés de CFPB : voir la CEL.
Déclarer son immeuble avant le 31 janvier
L'article 314 oblige les propriétaires, principaux locataires, entreprises et gérants d'immeubles à souscrire chaque année, au plus tard le 31 janvier, une déclaration par immeuble, auprès du service des impôts du lieu de situation. Elle indique, au 1er janvier :
- l'emplacement : localité, quartier, rue, numéro de voirie et NICAD ;
- la superficie du terrain, la surface bâtie et son affectation ;
- la date d'achèvement de chaque tranche de construction ;
- les locataires, les locaux loués, la durée et le montant des loyers et charges ;
- les occupants à titre gratuit, les locaux vacants ou occupés par le propriétaire ;
- le numéro et la date de l'exonération temporaire éventuelle.
Le défaut ou le retard de déclaration expose à des sanctions fiscales, même si l'immeuble est exonéré (article 314). Le CGI prévoit aussi que les contribuables soient informés, au début d'octobre de chaque année, du commencement du recensement des immeubles, par affichage à la collectivité territoriale et au service des impôts (article 310). Cette échéance rejoint celles de notre calendrier fiscal. Les copropriétaires et les cohéritiers sont solidaires du paiement (articles 311 et 312), et les mutations doivent être portées à la connaissance du service par les parties (article 317).
Questions fréquentes
Le locataire peut-il être redevable de la CFPB ?
En principe non : l'impôt est dû par le propriétaire ou le superficiaire au 1er janvier. Le CGI prévoit des exceptions, notamment le bail emphytéotique, le crédit-bail ou le bail de longue durée où le locataire construit à ses frais un immeuble qui reviendra au bailleur (articles 292 et 293). Si vous louez un logement, notre guide pour louer à Dakar détaille caution, bail et budget.
Où déposer la déclaration et à qui s'adresser ?
Au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble, c'est-à-dire le centre des services fiscaux dont il dépend. La DGID publie la liste de ses centres et leurs adresses sur sa page contact. Pour estimer la valeur locative d'un bien ou trouver un professionnel, une agence immobilière peut aussi vous orienter.
En résumé : la CFPB est l'impôt local du propriétaire d'un bien bâti, au taux de 5 % de la valeur locative, avec une déclaration annuelle avant le 31 janvier. Vous êtes agence immobilière, gestionnaire de biens ou notaire à Dakar ou en région ? Présentez vos services aux propriétaires et créez votre fiche gratuite sur Senlocal.
