Votre boutique tourne depuis deux ans : le propriétaire peut-il vous demander de partir sans autre forme de procès ? En principe non. Le droit OHADA protège le locataire d'un local professionnel, même sans contrat écrit, grâce à un droit au renouvellement que le contrat ne peut pas supprimer. Cet article résume le texte de l'Acte uniforme sur le droit commercial général (bail à usage professionnel, articles 101 à 134), adopté à Lomé le 15 décembre 2010 et applicable au Sénégal comme dans les autres États membres.
Ce guide informe, il ne remplace pas un conseil juridique : pour un contrat précis ou un litige, rapprochez-vous d'un avocat ou d'un notaire. Pour choisir le local, voyez d'abord notre guide pour louer un local commercial à Dakar.
Quels baux sont concernés et que prévoit le contrat ?
Les règles s'appliquent aux locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou « tout autre usage professionnel », aux locaux accessoires et aux terrains nus sur lesquels le locataire a construit avec l'accord du propriétaire (art. 101). Le bail peut être écrit ou non (art. 103). Quelques points clés :
- Durée : les parties la fixent librement. Sans écrit ni terme, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 104).
- Loyer : libre, sous réserve des textes applicables, et révisable dans les conditions prévues au contrat ou, à défaut, à chaque renouvellement. Sans accord écrit, le juge fixe le nouveau loyer en tenant compte de la situation, de la superficie, de la vétusté et des loyers voisins (art. 116-117).
- Réparations : le bailleur livre les locaux en bon état et prend à sa charge les grosses réparations (murs, toitures, clôtures, fosses septiques) ; le locataire assure l'entretien courant (art. 105, 106 et 114).
- Activité : le locataire exploite selon la destination prévue au bail. Il peut ajouter une activité connexe en prévenant le bailleur, qui ne peut s'y opposer que pour motifs graves ; un vrai changement d'activité exige son accord préalable et exprès (art. 113).
Renouvellement, congé et indemnité d'éviction
Le droit au renouvellement est acquis au locataire qui a exploité l'activité prévue au bail pendant au moins deux ans ; aucune clause ne peut y faire échec. Le bail renouvelé dure au moins trois ans, et un bail à durée indéterminée doit prévoir un préavis d'au moins six mois (art. 123).
- Bail à durée déterminée : le locataire demande le renouvellement par huissier (ou par notification prouvant la réception) au plus tard trois mois avant l'échéance, sous peine de déchéance. Un bailleur qui n'a pas répondu un mois avant la fin du bail est réputé accepter le principe du renouvellement (art. 124).
- Bail à durée indéterminée : le congé se donne par huissier ou notification au moins six mois à l'avance. Le locataire protégé peut le contester au plus tard à sa date d'effet, faute de quoi le bail prend fin (art. 125).
- Refus de renouvellement : le bailleur peut refuser en versant une indemnité d'éviction. À défaut d'accord, le juge la fixe selon le chiffre d'affaires, les investissements du locataire, la situation du local et les frais de déménagement (art. 126).
- Refus sans indemnité : possible pour un motif grave et légitime (manquement à une obligation essentielle ou arrêt de l'exploitation) qui a duré plus de deux mois après une mise en demeure, ou pour démolir et reconstruire l'immeuble. Dans ce second cas, le locataire reste jusqu'aux travaux et a priorité pour un nouveau bail ; sans offre, l'indemnité redevient due (art. 127).
Pour la cession et la sous-location, voyez les articles 118 à 122 : céder le bail avec tous les éléments de l'activité s'impose au bailleur, sinon son accord est nécessaire, et il a un mois pour répondre (le silence vaut acceptation lorsque l'accord est requis). La sous-location est interdite sauf stipulation contraire. Les droits d'enregistrement sont détaillés dans notre article sur l'enregistrement d'un bail et la cession d'un fonds de commerce.
Loyers impayés, résiliation et décès du locataire
La résiliation en justice suit une règle stricte : une mise en demeure par huissier ou notification prouvant la réception, qui doit citer les clauses violées et prévenir que, sans exécution dans un mois, le juge sera saisi, sous peine de nullité. Le contrat peut contenir une clause résolutoire, mais le juge, statuant à bref délai, constate la résiliation et prononce l'expulsion. Les créanciers inscrits sont avertis, et la décision n'intervient qu'un mois après cette notification (art. 133).
Si le locataire décède, le bail se poursuit avec son conjoint, ses ascendants ou ses descendants qui en font la demande dans les trois mois ; sans demande, il est résilié (art. 111). Les articles sur le renouvellement, le congé et l'indemnité d'éviction sont d'ordre public : un contrat ne peut pas les écarter (art. 134). Avant de signer avec un bailleur, vérifiez qu'il existe vraiment s'il s'agit d'une société.
Questions fréquentes
Un bail commercial verbal est-il valable ?
Oui : l'Acte uniforme parle d'une convention « écrite ou non » et le bail verbal est réputé à durée indéterminée. Mais sans écrit, prouver le loyer, la destination ou la date d'effet devient difficile. Faites rédiger le contrat et gardez les reçus de loyer.
Mon propriétaire peut-il me demander de partir sans préavis ?
Pas en principe. Pour un bail à durée indéterminée, le congé exige six mois de préavis par huissier ou notification prouvant la réception. Pour un impayé ou un manquement, il faut une mise en demeure d'un mois, puis le juge. En cas de doute, consultez un professionnel du droit.
Puis-je sous-louer une partie de ma boutique ?
Seulement si le bail le prévoit. Le bailleur doit alors être informé par écrit. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, il peut exiger une augmentation correspondante (art. 121-122).
En résumé : écrivez votre bail, exploitez deux ans, protégez votre droit au renouvellement et conservez vos preuves d'envoi. Vous êtes agence immobilière, avocat, notaire ou propriétaire de locaux à Dakar ou en région ? Présentez votre activité aux commerçants sur Senlocal et créez votre fiche gratuite.
